В каких случаях сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными?

В соответствии с действующим законодательством сделка с недвижимым имуществом может быть признана недействительной. Для признания ее таковой и для расторжения договора предусмотрено несколько правовых оснований.

О чем же нужно знать, чтобы не оказаться в ситуации, когда «отбирают законно приобретенное»?

Для начала рассмотрим само понятие «недействительная сделка».

Статья 166 Гражданского кодекса РФ (ГК) указывает, что все недействительные сделки подразделяются на оспоримые – признанные недействительными судом и ничтожные - недействительные независимо от признания суда, - то есть, для признания их «недействительности» решения суда не требуется. «Неистинность» таких сделок уже очевидна.

Ничтожные, - значит – «не соответствующие, закону или иным правовым актам или совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности или мнимые и притворные сделки или сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, наконец, - сделки, совершенные несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет».

Остановимся подробнее на «ничтожных» сделках.

1. «Не соответствующие закону (или правовым актам)» (ст.168 ГК)

Например, это сделки незарегистрированные (ведь по закону - все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации).

2.«Совершенные с целью, противной интересам правопорядка и нравственности» (ст. 169 ГК).

Это сделки, имеющие явную антиобщественную направленность, например, такую как, - «продажа товаров, заведомо опасных для жизни и здоровья населения». Применительно к недвижимости это может быть - обмен квартиры на наркотики (то есть расчет за квартиру таким товаром).

3.«Мнимая и притворная сделки» (ст. 170 ГК РФ).

Мнимая сделка - «совершается лишь для вида, без намерения создать правовые последствия». Такая сделка может быть осуществлена с противозаконным намерением (например, дарение с целью укрытия от конфискации), или без такового намерения (например, фиктивная мена - когда на самом деле стороны не переезжают, а остаются жить в своих прежних квартирах).

Притворная сделка так же совершается для вида, но ее целью является «прикрыть другую сделку», действительную.

Так, например, дарением комнат в квартире прикрывают фактическую куплю-продажу: такая сделка проводится с целью обойти обязательное соблюдение права преимущественной покупки собственника другой комнаты. Комнату продают, миную того, кто проживает в этой же квартире по соседству, а оформляют сделку дарением. Или наоборот, квартиру не дарят, а продают, чтобы не платить большие налоги.

4.«Совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства» (ст. 171 ГК).

Признать гражданина недееспособным вследствие психического расстройства, может только суд. Однако, если сделку с недвижимостью совершил гражданин, который только впоследствии был признан недееспособным, но было доказано, что на момент совершения сделки он уже не осознавал значения своих действий, то по иску опекуна сделка может быть признана в суде недействительной. Опекун также может подать судебный иск о признании сделки, совершенной недееспособным, - действительной (если она совершена «к выгоде этого гражданина»).

5.«Совершенная несовершеннолетним, не достигшем 14 лет (малолетним)» (ст.172 ГК).

Сделка признается ничтожной, если только она не является мелкой бытовой сделкой, которые малолетние могут совершать самостоятельно (в соответствии со ст. 28 ГК).

Также, как и опекун недееспособного гражданина, родители, усыновители или опекун малолетнего могут подать судебный иск о признании сделки, совершенной последним, - действительной (если она совершена «к выгоде этого малолетнего»).

6. Еще ничтожными являются сделки, проведенные без соблюдения установленной законом нотариальной формы или государственной регистрации (ст. 165 ГК).

Теперь рассмотрим оспоримые сделки.

К числу оспоримых относятся такие сделки, в отношении которых закон дает возможность стороне самостоятельно решать, прибегать к судебной тяжбе для защиты своего права или попробовать найти иные пути урегулирования отношений.

1.«Сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности» (ст. 173 ГК).

То есть, юридическое лицо не может совершать сделки, которые не должны им совершаться в соответствии с целями той деятельности, которая указана в его учредительных документах. А также сделки, которые совершаются при отсутствии у него лицензии на данный вид деятельности.

2.«Сделки, совершенные с превышением полномочий, определенных в учредительных документах» (ст. 174 ГК). Например, представитель юридического лица занимается продажей недвижимости вне пределов своих полномочий. Вследствие чего - при покупке квартиры у этого юридического лица может пострадать тот, кто ее купил, так как сделка может быть признана недействительной судом по иску юридического лица, в интересах которого действовал представитель.

3. «Сделки, совершенные несовершеннолетним от четырнадцати до восемнадцати без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК» могут быть признаны недействительными по иску вышеуказанных лиц (ст. 175 ГК).

Несовершеннолетние от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей, опекунов. Несовершеннолетний, которому исполнилось 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору (контракту) или является предпринимателем с согласия родителей (усыновителей, попечителей). В этом случае ст. 175 ГК не будет на него распространяться.

4.«Сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, могут быть признаны недействительными по иску попечителя» (ст.176 ГК).

5. «Сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими» (ст. 177 ГК).

Такая сделка может быть оспорена самим гражданином, его опекуном или иным лицом, чьи права и законные интересы нарушены.

Неспособность понимать значения своих действий может быть вызвана, например, - нервным потрясением, кратковременным психическим расстройством, другим болезненным состоянием, глубоким алкогольным или наркотическим опьянением.

Примеры тому были в 90-х годах. Продавца спаивали и в состоянии крайнего опьянения предлагали подписать договор купли-продажи, затем выписывали его по его «собственному» заявлению на иной адрес (несуществующий).

6.«Сделки, совершенные под влиянием заблуждения» (ст. 178 ГК) могут быть признаны недействительными по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Для того, чтобы оспорить такую сделку, заблуждение должно быть существенным, то есть касаться природы сделки, основных качеств ее предмета. Рассматривая вопрос о существенности заблуждения, суд исходит из особенностей состояния здоровья лица, характера его деятельности.

Такие заблуждения могут быть свойственны, как правило, пожилым людям. Например, старый человек продает свою жилплощадь, но уверен, что будет продолжать на ней жить и дальше. А когда его попросят съехать, может заявить, что не понимал и заблуждался.

7.«Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК).

Кабальная сделка может быть оспорена, если лицо, ее заключившее, находилось под влиянием тяжелых обстоятельств, сделка была заключена на крайне невыгодных условиях (продажа недвижимости по цене гораздо ниже рыночной) и другая сторона вынудила совершить сделку (сама предложила выкупить недвижимость по заниженной цене).

Если сделку признали недействительной.

После того, как сделка признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное состояние – возвращают друг другу полученное в натуре или в деньгах.

Срок исковой давности по недействительным сделкам составляет – 3 года. А по признанию недействительными последствий ничтожной сделки иск может быть подан в течение 10 лет.

В данной статье представлены общие сведения о случаях, когда сделки с недвижимостью признаются недействительными. Для получения полной информации о сделках с недвижимостью необходима консультация специалиста.

© Olenkovo.ru. Все права защищены.

Использование информационных материалов разрешается при обязательной активной гиперссылке на сайт Olenkovo.ru (www.olenkovo.ru) рядом с опубликованным материалом, для печатных и других изданий — с формулировкой «по материалам интернет-сайта Olenkovo.ru»